STJ - Informativo - 737 - Direito Empresarial

Processo

REsp 1.975.067-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/05/2022.

Ramo do Direito

DIREITO EMPRESARIAL, RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Tema

Incorporação imobiliária. Sociedade de propósito específico. Patrimônio de afetação. Ausência. Recuperação judicial. Compatibilidade. Consolidação substancial. Vedação. Destituição. Não ocorrência. Prerrogativa.

DESTAQUE

As sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e que não administram patrimônio de afetação podem se valer dos benefícios da recuperação judicial, desde que não utilizem a consolidação substancial como forma de soerguimento e a incorporadora não tenha sido destituída pelos adquirentes na forma do art. 43, VI, da Lei n. 4.591/1964.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A atividade de incorporação imobiliária está geralmente estruturada na forma de uma holding que controla diversas sociedades de propósito específico (SPEs), cada uma constituída para o desenvolvimento de um empreendimento específico.

Os pedidos de recuperação judicial são feitos pelo grupo empresarial e, uma vez satisfeitos os requisitos para o seu processamento, devem ser deferidos.

A Lei n. 11.101/2005 não traz em seu art. 2º vedação quanto à submissão de sociedades incorporadoras ao regime da recuperação judicial.

Ademais, conquanto a LFRE tenha como princípio a preservação da empresa, dando a ideia de que se dirige a atividades com características de perpetuidade, não veda a sua concessão a sociedades constituídas por prazo determinado, como é o caso das SPEs. A atividade empresarial será prestigiada enquanto perdurar, gerando empregos, beneficiando consumidores e recolhendo tributos.

É oportuno mencionar, ademais, que a atividade de incorporação se desenvolve como um todo. Finalizada uma obra, outra é iniciada, muitas vezes com os mesmos trabalhadores e fornecedores. Sob essa perspectiva, trata-se de uma atividade contínua.

Não bastasse isso, o deferimento do processamento da recuperação judicial não significa que a atividade conseguirá se soerguer, nem tampouco que, mesmo recuperada, será mantida posteriormente por seus titulares, o que não obsta que lhe seja concedida a recuperação. Assim, não parece haver impedimento para o pedido sob esse fundamento.

No caso de haver sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação entre as integrantes do grupo, na parte a ele relativa continuarão a desenvolver suas atividades de forma independente, com observância das regras estabelecidas pela Lei n. 4.591/1964.

Com efeito, a Lei de Incorporações criou um regime de incomunicabilidade que é incompatível com o da recuperação judicial. Os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da atividade de construção e entrega dos referidos imóveis são insuscetíveis de novação. Ademais, o patrimônio de afetação não pode ser contaminado pelas outras relações jurídicas estabelecidas pelas sociedades do grupo.

A separação do patrimônio como mecanismo de proteção dos adquirentes e dos demais credores traz diversos benefícios à incorporadora, como atrair mais clientes, obter financiamentos em melhores condições, apurar individualmente os lucros de cada empreendimento, ter redução da carga tributária (Lei n. 10.931/2004) e manter transparência na gestão. Em contrapartida, reduz sua liberdade, pois lhe retira a disponibilidade sobre o patrimônio afetado.

Encerrada a obra e entregues as unidades aos adquirentes, o patrimônio de afetação se exaure. Eventuais sobras voltarão a integrar o patrimônio geral da incorporadora e, somente a partir desse momento, poderão ser utilizadas para o pagamento de outros credores.

É oportuno mencionar que, no caso de decretação da quebra da incorporadora, a falência não atingirá as incorporações submetidas à afetação, cabendo aos adquirentes optar pela continuação da obra ou liquidação do patrimônio de afetação, na forma do art. 31-F da Lei n. 4.591/1964.

No caso de a sociedade de propósito específico não administrar patrimônio de afetação, não há, a princípio, óbice para a novação dos créditos, sendo vedado apenas estruturar a recuperação em consolidação substancial.

A estipulação da sociedade de propósito específico tem sua razão de ser na execução de um objeto social único, evitando a confusão entre o seu caixa e as obrigações dos diversos empreendimentos criados pela controladora. Diante disso, não se mostra possível a reunião de seus ativos e passivos com os das outras sociedades do grupo em consolidação substancial, salvo se os credores considerarem essa situação mais benéfica.

No mais, a recuperação judicial pode se processar normalmente, salvo se a obra estiver paralisada.

Nos termos do art. 43, VI, da Lei n. 4.591/1964, na hipótese de a obra estar paralisada por mais de 30 (trinta) dias, sem justa causa, ou o incorporador retardar excessivamente o seu andamento, o Juiz poderá notificá-lo para que reinicie a obra. Desatendida essa determinação, o incorporador pode ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, que darão prosseguimento à obra, com a extinção dos contratos de compromisso de compra e venda. Nessa situação, não há atividade a ser preservada.

Caso os adquirentes não optem pela destituição, a recuperação judicial pode ter seu curso.

Processo

REsp 1.990.552-RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 17/05/2022.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

Tema

Ação renovatória de contrato de locação comercial. Pretensão do locador de ver repetido o prazo do contrato original. Impossibilidade. Prazo máximo de prorrogação de cinco anos.

DESTAQUE

O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de cinco anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Inicialmente, pontua-se que o caso em apreço não trata de acessio temporis, ou seja, não se está diante de situação em que a ação renovatória, para preenchimento do requisito previsto no inciso II do art. 51 da Lei do Inquilinato, foi ajuizada com base na soma dos períodos ininterruptos de sucessivos contratos escritos de locação. No caso, há um único contrato de locação comercial, com prazo de vigência de 12 anos e 11 meses, o qual se pretende ver prorrogado pelo mesmo período para funcionamento da empresa da parte.

A respeito da temática, esta Corte de Justiça, desde a vigência da antiga Lei de Luvas, o Decreto n. 24.150/1934, e, atualmente, com a atual Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), consagra orientação no sentido de que o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de 5 (cinco) anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.

De extensa pesquisa feita na jurisprudência desta Corte de Justiça, verifica-se que a referida orientação jurisprudencial alicerçou-se em antiga compreensão do eg. Supremo Tribunal Federal, quando possuía competência para processar e julgar a matéria. Interpretando a Lei de Luvas (Decreto n. 24.150/1934), firmou a Colenda Corte Suprema o entendimento de que a "prorrogação judicial da locação para fundo de comércio deve ser concedida pelo mesmo prazo do contrato anterior, desde que não exceda de cinco anos" ( RE 75.189 ED-EDv, Relator Ministro Aliomar Baleeiro, Tribunal Pleno, julgado em 23/10/1974, DJ 08-01-1975 PP-00071 EMENT VOL-00972-01 PP-00206).

Posteriormente, quando examinou a mesma matéria o Superior Tribunal de Justiça acolheu a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, dando a mesma interpretação ao disposto no Decreto n. 24.150/1934.

Após, com o advento da atual Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), revogando a antiga Lei de Luvas, este Tribunal Superior manteve a mesma exegese, agora interpretando o disposto no art. 51 da referida Lei, mas sem perder de vista o fundamento do eg. Supremo Tribunal Federal acerca do Decreto n. 24.150/1934, de que o prazo máximo de renovação do contrato locatício deve ser de cinco anos.

Na sequência, as Turmas que compõem a Terceira Seção, as quais eram competentes, à época, para processamento e julgamento de processos relativos à locação predial urbana, passaram a adotar tal exegese. Assim, firmaram a orientação de que a interpretação a ser dada ao art. 51 da Lei n. 8.245/1991 deveria ser no sentido de que, na ação renovatória de locação comercial, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, deve ser observado o limite máximo de cinco anos, previsto no inciso II do referido dispositivo legal.

Nesse contexto, o tema aqui debatido passou a ser examinado no âmbito das Turmas de Direito Privado, tendo, até o presente momento, apenas a colenda Terceira Turma pronunciado-se de forma colegiada.

Nessa toada, observa-se que o referido entendimento foi consolidado no âmbito das eg. Turmas da Terceira Seção e na própria Terceira Seção e também já foi objeto de apreciação colegiada pela colenda Terceira Turma. Apesar de o tema ainda não ter sido enfrentado pelo Colegiado da Quarta Turma, não há razão para deixar de acompanhar a orientação já consagrada nesta Corte de Justiça, que exprime a melhor exegese a respeito do tema .

De fato, possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Especialmente se levar-se em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas.

Processo

AgInt no REsp 1.837.435-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 10/05/2022.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL, DIREITO EMPRESARIAL

Tema

Sucessão empresarial irregular. Comprovação formal. Desnecessidade. Prosseguimento na exploração da mesma atividade econômica, no mesmo endereço e com o mesmo objeto social. Presunção.

DESTAQUE

A caracterização da sucessão empresarial fraudulenta não exige a comprovação formal da transferência de bens, direitos e obrigações à nova sociedade, admitindo-se sua presunção quando os elementos indiquem que houve o prosseguimento na exploração da mesma atividade econômica, no mesmo endereço e com o mesmo objeto social.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Na instância primeva, foi asseverada a ocorrência da sucessão empresarial "de fato", ante a comprovação da continuidade, pela adquirente, da mesma atividade empresarial exercida pela sociedade alienante, no mesmo endereço e utilizando-se da mesma mão de obra e de todas as máquinas e equipamentos a esta pertencentes, em decorrência de um nada crível instrumento particular de comodato, registrando, ainda, o encerramento das atividades da sucedida e a incorporação de sua clientela pela sucessora.

Conforme asseverou o Tribunal de origem: "dessume-se do disposto nos arts. 1.142 e 1.143 do CC que o estabelecimento comercial é um complexo de bens materiais e imateriais organizados para o exercício da atividade empresarial, sendo considerado uma universalidade de fato que, unitariamente, pode ser objeto de transferência onerosa, configurando então o que se denomina de trespasse, o qual dá azo à sucessão empresarial regular, assim entendida aquela que é implementada segundo os ditames legais (arts. 1.145 e 1.146 do CC). Nada obstante, é também possível que a negociação envolva apenas partes do estabelecimento, nos termos do art. 90, parágrafo único, do CC, não se verificando, nessa hipótese, a sucessão empresarial. Outrossim, em face do art. 1.143 do CC, a doutrina ensina que"não se requer observância de forma especial para o trespasse"em si mesmo considerado. Nessa linha de intelecção, dada a inexistência de requisitos legais imperativos para formalização do contrato de trespasse, pode-se aferir a sua ocorrência, no caso concreto, a partir de um critério objetivo, qual seja a efetiva transmissão da funcionalidade do estabelecimento".

Por fim, esclarece-se que o § 1º do art. 1.142 do CC, incluído pela Lei n. 14.195/2021, não trouxe qualquer inovação jurídica, mas tão somente explicitou que o estabelecimento comercial não se confunde com o local onde se exerce a atividade empresarial.